Toàn cảnh buổi tọa đàm “Tránh rủi ro khi mua bán nhà dự án” do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức, sáng 27-7. Ảnh: HOÀNG GIANG

Theo quy định của Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (còn được gọi là nhà dự án) phải được ngân hàng (NH) thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng...

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều chủ đầu tư các dự án nhà ở nêu trên đã không thực hiện đúng quy định này khiến khách hàng chậm được giao nhà và bị nhiều thiệt hại dẫn đến phát sinh tranh chấp.

Nhằm mục đích làm rõ các quy định pháp lý có liên quan, những vướng mắc trong việc triển khai thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính và các giải pháp khắc phục, báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức tọa đàm “Tránh rủi ro khi mua bán nhà dự án”.

Các khách mời trao đổi tại tọa đàm. Ảnh: HOÀNG GIANG

Một số nội dung sau đây sẽ được trao đổi tại tọa đàm: Hiểu sao là bảo lãnh nghĩa vụ tài chính? Trách nhiệm và quyền lợi của doanh nghiệp bất động sản trong việc được NH bảo lãnh nghĩa vụ tài chính; vai trò và quyền lợi của NH trong việc nhận bảo lãnh nghĩa vụ tài chính?

Các chế tài của pháp luật cần có để các chủ đầu tư được NH cấp chứng thư bảo lãnh? Người mua cần yêu cầu gì ở các chủ đầu tư và sẽ được bảo vệ quyền lợi như thế nào khi chủ đầu tư có chứng thư bảo lãnh?...

Ông Lê Thiết Hùng - Giám đốc pháp chế Ngân hàng TMCP Sài Gòn. Ảnh: HOÀNG GIANG

Ông Lê Thiết Hùng, Giám đốc Pháp chế NH TMCP Sài Gòn, giải thích: Cấp chứng thư bảo lãnh là nghiệp vụ cấp tín dụng của NH. Đây được xem như lời hứa của NH để nếu bên được bảo lãnh không nhận được nhà đúng như thời hạn thì NH sẽ hoàn trả lại số tiền mà người dân đã đóng.

Nếu có được sự bảo lãnh thì người dân sẽ được bù đắp phần thiệt hại khi chủ đầu tư không giao nhà. 

Ông Nguyễn Văn Hải, Trưởng phòng pháp chế NH Phương Đông, cho hay: Để được cấp chứng thư bảo lãnh NH sẽ phân loại đánh giá, thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Theo đó, NH có thể cho vay bằng hình thức tín chấp hoặc cho vay bằng tài sản đảm bảo. Tùy từng chính sách tín dụng của từng NH sẽ đánh giá từng dự án theo các điều kiện khác nhau và cho vay dựa trên những điều kiện đó.

"Có những chủ đầu tư có uy tín, chứng minh được năng lực xây dựng, hoàn thành dự án đó tốt thì NH sẽ thực hiện bảo lãnh. Trong trường hợp những chủ đầu tư nếu có uy tín không tốt lắm thì các yêu cầu để được cấp chứng thư bảo lãnh sẽ khắt khe hơn", ông Hải nói.

Việc cấp chứng thư bảo lãnh dựa trên dòng tiền của dự án, điều này vừa giúp NH kiểm soát tốt nguồn vốn mà khách hàng mua nhà có được chủ đầu tư dùng đúng mục đích hay không.

Ông Nguyễn Văn Hải – Trưởng phòng pháp chế ngân hàng Phương Đông. Ảnh: HOÀNG GIANG

Ông Trương Anh Tú, Giám đốc phát triển kinh doanh Công ty BĐS Phúc Khang, cho rằng: Doanh nghiệp cũng gặp những khó khăn nhất định về thủ tục, để hoàn tất thủ tục một dự án khá nhiêu khê. Do đó, nên có qui định tháo gỡ khó khăn, cản trở phần nào đến việc cấp chứng thư bảo lãnh.

Mặt khác, phí bảo lãnh hiện cũng chưa được tính toán thông nhất, nó dựa trên tổng giá trị dự án, hay theo từng giai đoạn phát triển dự án, bởi chi phí sẽ được hạch toán vào giá thành và người mua sẽ phải gánh chịu.

Ông Trương Anh Tú - Giám đốc phát triển kinh doanh Công ty BĐS Phúc Khang. Ảnh: HOÀNG

Trả lời về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Hải, Trưởng phòng pháp chế ngân hàng Phương Đông OCB nói: "Phí bảo lãnh chủ yếu tính phí dựa trên cơ sở thỏa thuận và dựa trên các cơ sở đánh giá rủi ro đối với hồ sơ pháp lý, năng lực xây dựng của chủ đầu tư. Nhiều khi không cần có tài sản bảo đảm nhưng ngân hàng vẫn cấp chứng thư bảo lãnh cho dự án nếu chủ đầu tư có uy tín, có thương hiệu..."

Các khách mời trao đổi tại tọa đàm. Ảnh: HOÀNG GIANG

Ở khía cạnh khác, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Himlamland, cho rằng để tránh rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư đưa ra giấy phép xây dựng, văn bản của Sở Xây dựng chấp thuận cho chủ đầu tư được phép huy động vốn và thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng.

Khi có được những giấy tờ này, khách hàng đã tránh được phần lớn rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai. Bởi khi chủ đầu tư trình ra được giấy phép xây dựng, tức là người mua nhà an tâm về mặt pháp lý; còn về nghĩa vụ bảo lãnh tài chính sẽ giúp khách hàng tránh rủi ro nếu trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết. 

Ông Ngô Quang Phúc - Phó Tổng Giám đốc Him Lam trao đổi tại buổi tọa đàm. Ảnh: HOÀNG GIANG

Còn ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa, nhận xét: Thực tế có những chủ đầu tư có dự án xây dựng trước thời điểm Luật kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực mà đến thời điểm hiện tại vẫn chưa hoàn thành việc xây dựng. Trong trường hợp này khách hàng cũng cần phải yêu cầu chứng thư bảo lãnh giải chấp đến từng căn hộ.

Ông Quang cũng nêu thực tế một trong những yếu tố khác khiến chủ đầu tư không mấy mặn mà với việc thực hiện nghiêm túc cấp chứng thư bảo lãnh cho người mua nhà đó là phí bảo lãnh sẽ khiến giá thành đội lên 2%-3%. 

Ông Trần Khánh Quang - Tổng GĐ Công ty BĐS Việt An Hòa. Ảnh: HOÀNG GIANG

Nói về giá trị của chứng thư bảo lãnh, ông Lê Thiết Hùng - Giám đốc Pháp chế NH SCB cho biết thêm: Khi phát hành chứng thư bảo lãnh cho một dự án, NH phải giải quyết được 2 vấn đề: Thứ nhất là giám sát quá trình sử dụng vốn của chủ đầu tư, mặc dù đấy không phải vốn vay từ NH (mà là vốn của người mua thanh toán cho người bán). Thứ hai là phải nắm giữ được khối lượng tài sản hình thành, để tránh trường hợp chủ đầu tư có thể bán một căn hộ cho nhiều người.

Lý giải nguyên nhân vì sao tại một số dự án người mua nhà ở hình thành trong tương lai để được bảo lãnh, phải ký cam kết giao nhà cho NH trong khi quy luật quy định trách nhiệm bảo lãnh thuộc về chủ đầu tư, ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc pháp chế NH OCB, cho biết: “Người mua nhà phải ký cam kết giao nhà cho NH được hiểu là trong trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết thì NH phải có trách nhiệm trả lại đúng số tiền mà người mua đã nộp theo tiến độ. Nhưng đồng thời khách hàng cũng phải bàn giao toàn bộ quyền lợi và nghĩa vụ có liên quan đến căn hộ đó để NH có tư cách truy đòi từ phía chủ đầu tư.

Như vậy NH phải giám sát được dòng tiền và nắm được toàn bộ quyền lợi nghĩa vụ đối với tài sản đó”. 

Tiếp tục cập nhật...