Những đề xuất mới về chính sách thuế GTGT có thể kéo giá nhà tăng lên, khiến thị trường bất động sản trở nên đen tối

Phát biểu tại Hội thảo góp ý đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của 5 luật thuế do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức sáng 14-9 ở Hà Nội, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản (BĐS) Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà tỏ ra quan ngại rằng thị trường BĐS sẽ gặp nguy nếu đề xuất điều chỉnh thuế GTGT của Bộ Tài chính được chấp thuận.

Ông Hà phân tích đối với thị trường BĐS, Bộ Tài chính đề xuất 2 nội dung lớn. Một là bỏ quy định chuyển quyền sử dụng đất (SDĐ) không chịu thuế GTGT để chuyển sang chịu thuế GTGT với mức thuế suất thông thường 10%. Hai là bỏ quy định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh BĐS được trừ giá chuyển quyền SDĐ hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước. 

Ảnh minh họa

Đối với nội dung chuyển quyền SDĐ phải chịu thuế GTGT 10% để cải cách thủ tục hành chính đánh thuế dễ dàng hơn, ông Hà cho rằng đề xuất này không thỏa đáng vì sẽ khiến giá nhà tăng rất mạnh. Thị trường BĐS hiện nay 70% là nhà ở, giá nhà ở ngày càng tăng, tiền SDĐ cũng ngày càng tăng. Giao dịch nhà đất hiện phải chịu phí trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2%, tổng cộng thuế và lệ phí trước bạ là 2,5% giá trị giao dịch. Nếu đánh thuế GTGT chuyển quyền SDĐ như đề xuất thì phải chịu thêm thuế 12% nữa, tức là tăng 7 lần so với thuế, phí hiện hành. 

"Một căn hộ trung bình giá 2 tỉ đồng mà phải nộp thuế 15% là rất cao, rất nguy hiểm cho thị trường BĐS vì thị trường này có quan hệ với thị trường lao động, sản xuất vật liệu xây dựng và đặc biệt là tín dụng. Tín dụng ngân hàng hiện chiếm khoảng 10% tổng dư nợ toàn hệ thống. Nhưng các khoản vay có thế chấp bằng BĐS khoảng chiếm 70%. Nếu giá nhà cao, thị trường không có giao dịch nữa thì nợ xấu sẽ tăng theo. Trước đây Chính phủ đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất 4% đã không ai nộp và họ chuyển sang mua bán trao tay thôi" - ông Hà cảnh báo.

Đối với đề xuất giá tính thuế không được trừ tiền SDĐ và thuê đất phải nộp, ông Hà cho rằng đất đầu vào đang phải nộp một khoản rất cao. Cụ thể, 1 căn chung cư ở Hà Nội tiền sử dụng đất chiếm từ 20% – 30%, nhà liền kề là từ 50% – 70%. Như vậy với căn hộ 1 tỉ đồng thì tiền SDĐ đã phải trả ít nhất 200 – 300 triệu đồng. Đối với nhiều BĐS, giá trị nhà hết khấu hao chỉ bằng 0, còn lại là giá trị SDĐ, nếu không cho khấu trừ tiền SDĐ thì giá nhà sẽ tăng khoảng 5%-7% tùy từng loại. Điều này rất nghiêm trọng cho thị trường BĐS vì giá nhà ở Việt Nam vẫn còn cao, đang cần có chủ trương giảm xuống để tạo điều kiện cho người dân có nhà ở thì chính sách thuế lại đi kéo giá nhà tăng lên, khiến thị trường đen tối đi. 

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS kiến nghị cần phải có báo cáo tác động của việc tăng thuế đối với thị trường này và trước mắt không sửa đổi thuế GTGT đối với BĐS.

Ông Bùi Ngọc Tuấn, Phó TGĐ dịch vụ tư vấn thuế Deloitte Việt Nam, cũng cho rằng các đề xuất điều chỉnh thuế GTGT liên quan đến thị trường BĐS nói trên có tác động khá lớn đến toàn xã hội nhưng chưa đảm bảo điều kiện về pháp lý đưa ra. Bản chất thuế GTGT là thuế đánh trên giá trị gia tăng thêm của hàng hóa dịch vụ lưu thông tiêu dùng. Khi nhìn nhận như vậy, quyền sử dụng đất theo Luật Thương mại không được xem là hàng hóa thông thường. Bản chất quyền sử dụng đất là quyền về pháp lý, tương tự hàng loạt quyền khác như quyền sở hữu trí tuệ, quyền mua bán ngoại tệ, không nằm trong đối tượng chịu thuế GTGT. Hơn nữa, việc áp thuế GTGT vào quyền SDĐ sẽ ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội vì giao dịch BĐS tạo ra luồng luân chuyển về tài chính tiền tệ, chiếm tỷ trọng lớn trong tín dụng, tiêu dùng đối với hệ thống ngân hàng, tín dụng Việt Nam. 

Theo ông Tuấn, đánh thuế GTGT lên quyền SDĐ trên thực tế là đánh thẳng vào người tiêu dùng cuối cùng mà bỏ qua đối tượng kinh doanh BĐS theo dạng thương mại. Điều này ảnh hưởng đến quyết định giao dịch của người mua khiến thị trường bị chững lại, kéo theo hàng loạt hệ lụy đối với các ngành liên quan.