Câu hỏi: Xin các luật sư giải đáp giúp chúng tôi một vấn đề sau: Bố mẹ tôi đã sinh sống trên diện tích đất không có giấy tờ hơn 40 năm qua và trong thời gian đó không có tranh chấp với ai. Cách đây không lâu, một người ở cạnh nhà làm đơn khởi kiện yêu cầu cắm lại mốc giới đã có từ trước. Cơ quan Tòa án huyện đã nhận đơn kiện này và mời bố mẹ tôi lên làm việc. Vậy tôi muốn hỏi là đối với đất chưa có sổ đỏ cùng giấy tờ hợp lệ thì các bên liên quan có khởi kiện ra tòa  án được không?
Lê Hoài An (Thuận Thành, Bắc Ninh)

Trả lời: Về câu hỏi của bạn chúng tôi trả lời như sau: Theo quy định tại Điều 136 Luật đất đai năm 2003, tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã) mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:

a) Trường hợp Chủ tịch Uủ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;

b) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.

Theo nội dung trên thì Luật đất đai 2003 quy định người tranh chấp (không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật) thì chỉ được quyền khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứ không khởi kiện ra tòa án được.

Đến thời điểm hiện tại (sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực) thì vấn đề này được quy định tại khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự”.

Như vậy, trường hợp đương sự không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ theo quy định thì giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2003 có sự khác biệt lớn về việc giải quyết tranh chấp đất đai. Cụ thể là Luật Đất đai 2013 cho phép đương sự được khởi kiện ngay tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai (bằng một vụ án dân sự theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự), thay  vì chỉ được quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền theo Luật đất đai 2003.

Trường hợp chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện giải quyết nếu không đồng ý và không khiếu nại đến chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh (hoặc chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết mà vẫn không đồng ý nhưng không khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường thì đương sự được quyền khởi kiện quyết định giải quyết của chủ tịch Uỷ ban nhân dân đó (bằng một vụ án hành chính theo quy định của Luật Tố tụng hành chính).

Liên quan đến thủ tục hòa giải tại Uỷ ban nhân dân xã trước khi nộp đơn kiện ra tòa: Trước đây, các tranh chấp đất đai đều bắt buộc đương sự phải gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường để yêu cầu hòa giải và chỉ khi nào Uỷ ban nhân dân xã, phường hòa giải không thành hoặc không hòa giải được thì đương sự mới có quyền khởi kiện ra tòa án.

Cụ thể hóa nội dung này, tại khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05 ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao đã hướng dẫn như sau:

- Các tranh chấp quyền sử dụng đất (tức là bên nào cũng cho rằng quyền sử dụng đất là của mình) bắt buộc phải được hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã.

- Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… thì không phải tiến hành hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp (nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự khi tòa án tiến hành giải quyết vụ án).

Như vậy, căn cứ vào hướng dẫn trên, tranh chấp của gia đình hàng xóm với bố mẹ bạn về mốc giới đất đai là tranh chấp “liên quan đến quyền sử dụng đất”, và không phải hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp mà có thể khởi kiện thẳng ra Tòa án có thẩm quyền.

______________________

Hãy tăng thu nhập của bạn cùng chúng tôi: Chương trình chiết khấu 20% - 25% trên tổng giá trị mỗi hợp đồng mà bạn giới thiệu cho Công ty Luật Á Đông .....
______________________
"Công ty Luật Á Đông: Dịch vụ công chứng chứng thực, Dịch vụ thành lập công ty, dịch vụ kế toán, business registration certificate, thủ tục thành lập doanh nghiệp liên doanh, thủ tục thành lập công ty 100% vốn nước ngoài, thủ tục thay đổi đăng ký kinh doanh,  thủ tục chuyển nhượng đất đai, sở hữu trí tuệ, M&A, thủ tục giải quyết tranh chấp, hợp đồng, các thủ tục hành chính, Dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự (consular legalization in Vietnam),  và các dịch vụ pháp lý khác...hotline: 0904253822 - 04.66814111"