Thứ 4, 28-08-2019 , 08:47:00 AM

Câu hỏi: Công ty chúng tôi kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản trong đó có hoạt động cho thuê mặt bằng, địa điểm kinh doanh. Vào tháng 09/2018 công ty tôi có ký hợp đồng cho khách hàng là công ty CPTM Biển Đông thuê mặt bằng dùng để kinh doanh siêu thị. Thời hạn thuê của hợp đồng từ tháng 10/2018 và có thời hạn là 5 năm. Việc thanh toán được thực hiện theo kỳ 3 tháng một ần. Công ty Biển Đông đã tiến hành đặt cọc khoản tiền có giá trị tương đương 3 tháng tiền thuê văn phòng và thỏa thuận sẽ nhận bàn giao mặt bằng để thi công làm siêu thị vào 25/10/2018. Đầu tháng 11/2018 khách hàng có công văn yêu cầu chúng tôi cho giãn thời gian thuê từ tháng 10 năm 2018 đến tháng 12 năm 2018 do việc thiết kế thi công cửa hàng gặp khó khăn và đã được công ty chúng tôi chấp thuận giãn thời hạn. 
Hết tháng 12 năm 2018, chúng tôi đã rất nhiều lần liên hệ nhưng khách hàng không đến làm việc. Chúng tôi có đến trụ sở công ty theo địa chỉ ghi trên hợp đồng nhưng không liên hệ được người có trách nhiệm của công ty. Tại thời điểm bắt đầu kỳ thuê chúng tôi đã xuất hóa đơn và thực hiện báo cáo thuế VAT theo đúng quy định của pháp luật. Sau khi làm việc với khách hàng không được đến tháng 4 năm 2019 chúng tôi đã ra thông báo thu hồi mặt bằng địa điểm cho thuê do bên thuê đã không thực hiện theo đúng hợp đồng (không sửa chữa thi công, không thanh toán tiền thuê...và sau 30 ngày khi bên cho thuê đã gửi đề nghị thanh toán bằng mail, gọi điện...). Đúng theo quy định của hợp đồng sau 14 ngày chúng tôi đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng với khách hàng (theo đúng điều khoản trong hợp đồng đã ký kết). Vậy tôi xin hỏi là với hóa đơn đã xuất cho hoạt động cho thuê này nhưng khách hàng chưa nhận và doanh nghiệp chúng tôi chưa nhận được khoản tiền thuêtừ hoạt động này, chúng tôi có được kê khai điều chỉnh giảm doanh thu, thuế VAT phải nộp của toàn bộ giá trị thuê mặt bằng chưa được thực hiện. 
Số tiền đặt cọc cho ba tháng tiền thuê sẽ được xử lý thành thu nhập bất thường sau khi trừ chi phí của việc thu hồi mặt bằng được không?  
Xin trân trọng cảm ơn (Nguyễn Thị Thu Hà - Công ty CP ĐTXD& KD BĐS Thế Kỷ)
 

Trả lời: Về những vấn đề bạn hỏi, Công ty Luật Á Đông xin trả lời từng nội dung như sau:
Thứ nhất, về vấn đề xử lý hóa đơn đã xuất, Tại Điều 17 Nghị định số 51/2010/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 14/05/2010 quy định về xử lý hóa đơn đã lập như sau:
 “1. Trường hợp lập hoá đơn chưa giao cho người mua, nếu phát hiện hoá đơn lập sai, người bán gạch chéo các liên và lưu giữ số hoá đơn lập sai.
2. Trường hợp hoá đơn đã lập được giao cho người mua nếu phát hiện lập sai, hoặc theo yêu cầu của một bên, hàng hoá, dịch vụ đã mua bị trả lại hoặc bị đòi lại, hai bên lập biên bản thu hồi các liên của số hoá đơn lập sai, hoặc hoá đơn của hàng hoá, dịch vụ bị trả lại, bị đòi lại và lưu giữ hoá đơn tại người bán...”
   Thứ hai, về vấn đề tiền phạt cọc, Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 của Quốc hội quy định tại Điều 328 quy định về đặt cọc như sau: 
          “2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
          + Tại Điều 360 quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ
          “Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”
          +Tại  Điều 418 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm
          “1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
          2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
          3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
          Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.”
          - Bên cạnh đó, căn cứ khoản 13 Điều 7 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, quy định về khoản thu nhập khác:
“Thu nhập khác là các khoản thu nhập chịu thuế trong kỳ tính thuế mà khoản thu nhập này không thuộc các ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh ghi trong đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp. Thu nhập khác bao gồm các khoản thu nhập sau:
…13. Trường hợp doanh nghiệp có khoản thu về tiền phạt, tiền bồi thường do bên đối tác vi phạm hợp đồng hoặc các khoản thưởng do thực hiện tốt cam kết theo hợp đồng phát sinh cao hơn khoản chi tiền phạt, tiền bồi thường do vi phạm hợp đồng (các khoản phạt này không thuộc các khoản tiền phạt về vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính), sau khi bù trừ, phần chênh lệch còn lại tính vào thu nhập khác.”
 Từ các quy định nêu trên, trường hợp công ty của bạn có ký hợp đồng, cho khách hàng thuê mặt bằng kinh doanh siêu thị. Thời hạn thuê là 5 năm, tiền thuê mặt bằng được thanh toán 3 tháng/lần, khách hàng đã đặt cọc số tiền tương đương với 3 tháng tiền thuê. Tại thời điểm đến tháng 4 năm 2019, khách hàng vẫn không thực hiện theo đúng các điều khoản đã ký trong hợp đồng (không tiếp nhận mặt bằng, không thanh toán tiền thuê của kỳ đầu tiên…) nên Công ty của bạn đã đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê. Tuy nhiên,  thời điểm kỳ thuê đầu tiên (gồm 03 tháng: tháng 2/2018, tháng 3/2018, tháng 4/2018), Công ty của bạn đã lập hóa đơn và đã kê khai thuế cho hóa đơn này. Do đó, khi Công ty của bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê thì:
  • Đối với hóa đơn Công ty của bạn đã lập, đã kê khai thuế nhưng chưa giao cho Công ty A và Công ty A chưa thanh toán (do không liên lạc được) thì Công ty của bạn gạch chéo các liên và lưu giữ số hóa đơn đã lập theo quy định tại Điều 17 Nghị định số 51/2010/ND-CP nêu trên. Đồng thời Công ty của bạn kê khai điều chỉnh hồ sơ khai thuế theo quy định.
  •  Trường hợp Công ty A là bên từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền Công ty A đã đặt cọc thuộc về Công ty của bạn theo hướng dẫn tại Điều 328 của Luật dân sự. Trường hợp trong hợp đồng hai bên quy định khoản tiền đặt cọc là khoản phạt khi đối tác vi phạm hợp đồng thì Công ty của bạn hạch toán vào thu nhập khác sau khi trừ đi các khoản chi phí của việc thu hồi mặt bằng.
 

Giới thiệu

CÔNG TY LUẬT Á ĐÔNG (ADONG LAWFIRM) xin kính chào Quý khách hàng!

CÔNG TY LUẬT Á ĐÔNG (ADONG LAWFIRM) xin kính chào Quý khách hàng!

Được chuyển đổi từ Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư Á Đông (thành lập ngày 23 tháng 7 năm 2004), trải qua 10 năm hoạt động, các Luật sư chủ chốt của Công ty Luật Á Đông đã có một bề dày kinh nghiệm tư vấn trong lĩnh vực pháp luật đầu tư và pháp luật doanh nghiệp.

Bên cạnh những kinh nghiệm chuyên môn, các luật sư và chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Á Đông luôn thấm nhuần cách nghĩ " Luật sư luôn là người bạn đồng hành mang lại sự yên tâm và an toàn cho doanh nghiệp trong các hoạt động kinh doanh ". Do vậy, trong quá trình cung cấp dịch vụ của mình, Công ty Luật Á Đông luôn được khách hàng đánh giá là một đơn vị tư vấn có đội ngũ nhân viên tận tâm...

Hotline

Hotline:

024.668.14111 - 0904 -253-822

Thống kê