Phần 2: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và những vấn đề pháp lý

Thứ tư, 03-09-2014 , 02:40:00 PM

Adong law firm's Declaration: Việc đăng tải bài viết dưới đây nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền chính sách pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Thông tin trong bài viết thể hiện quan điểm của tác giả bài viết, chỉ có giá trị tham khảo, một số văn bản pháp luật được viện dẫn có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại, vì vậy khi vận dụng các thông tin này quý vị cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.
_________________________

(Tiếp phần 1)

Thứ tư, thực tế cho thấy, có nhiều trường hợp chủ đầu tư đã tiến hành việc thế chấp toàn bộ dự án bao gồm quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án dẫn đến việc người mua nhà không thế tiếp tục tiến hành thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ chồng chéo lên giao dịch thế chấp cũ. Cũng có trường hợp, bên thế chấp (người mua nhà) chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không thông báo cho ngân hàng, đến khi chuyên tiếp qua tay nhiều người thì tài sản mới hình thành và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hệ quả là, rủi ro gây ra cho ngân hàng trong việc kiểm soát các giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp.

Thứ năm, rủi ro trong vấn đề xử lý tài sản thế chấp. Theo quy định hiện nay, bên mua nhà ớ hình thành trong tương lai chi có đầy đủ quyền sở hữu sau khi nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất. Do đó, quyền đối với nhà ở hình thành trong tương lai (bao gồm quyền thế chấp) là quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, và rõ ràng có sự nhập nhàng về quyền lợi giữa chủ đầu tư và người mua nhà đối với nhà ở dự án hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng.

Thứ năm, rủi ro trong vấn đề xử lý tài sản thế chấp. Theo quy định hiện nay, bên mua nhà ớ hình thành trong tương lai chi có dầy đủ quyền sở hữu sau khi nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, quyền đối với nhà ở hình thành trong tương lai (bao gồm quyền thế chấp) là quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ớ hình thành trong tương lai, và rõ ràng có sự nhập nhằng về quyền lợi giữa chủ dầu tư và người mua nhà đối với nhà ở dự án hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng mua bán. Để hạn chế rủi ro, hầu như không có ngân hàng nào cho vay và nhận thế chấp đối với các nhà ở dự án hình thành trong tương lai mà ngân hàng không có thỏa thuận hợp tác về nguyên tắc với chủ đầu tư. Các ngân hàng sẽ chỉ cho vay khi có sự đồng thuận và phối hợp chặt chẽ từ chủ đầu tư - người mua nhà - ngân hàng trong quy trình cho vay, thế chấp và xử lý tài sản. Tuy nhiên, sự phối hợp dù chặt chẽ đến đâu cũng mang đến nhiều rủi ro cho ngân hàng, đặc biệt trong trường hợp những dự án đang dở dang. Ngân hàng nếu có thu hồi dự án hoặc nhà ở đang dang dở thì chỉ thu hồi về mặt danh nghĩa, dù kiện ra tòa cũng không thể thay chủ đầu tư thực hiện dự án hoặc có thể bán dự án ra thị trường để thu hồi vốn được. Trường hợp dự án chưa hoàn chỉnh rất khó giải quyết, vì ngân hàng không mặn mà thu hồi dự án, doanh nghiệp không còn khả năng triển khai, người mua nhà tiến thoái lưỡng nan vì chuyển nhượng không được nhưng phải tiếp tục trả lãi. Nếu như không có biện pháp, cơ chế gì tháo gỡ tổng thể sẽ gây ra bế tắc, nợ xấu gia tăng lớn.

Như vậy, muốn tháo gỡ được những vướng mắc khi nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và khơi thông vốn trong thị trường bất động sản thông qua hoạt động cho vay và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án, thì việc sửa đổi, bổ sung hoặc thậm chí ban hành riêng khung pháp lý về trình tự, thủ tục, đăng ký thế chấp cũng như giám sát, xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai một cách đồng bộ, hoàn chỉnh đế các bên tham gia giao dịch là hết sức cấp bách hiện nay.

Theo ý kiến của tác giả, cần quy định rõ hai loại thủ tục thế chấp và thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể:

Một là, đối với thủ tục thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai. Pháp luật cần quy định cụ thế loại nhà ở dự án hình thành trong tương lai là loại nào (nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ) và điều kiện để được thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai. Cụ thể, đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng khi đã có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã có giấy chứng nhận hoặc đã có quyêt định giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp và dự án này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Đối với cá nhân, tố chức mua nhà ở hình thành trong tương lai, nếu muốn thế chấp thì phải có hợp đồng mua bán nhà ớ ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng (nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, có biên bản bàn giao nhà ở (trong trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở) và nhà ở này chưa được thế chấp tại bất kỳ tổ chức tín dụng nào, không có khiếu kiện, tranh chấp...

Đồng thời, nhằm bảo đảm quyền ưu tiên xử lý tài sản cho ngân hàng, pháp luật cần quy định các giao dịch thế chấp này phải được công chứng. Trong hồ sơ công chứng cần phải có văn bản cam kết của chu đâu tư về việc chưa thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai cho bất cứ tố chức nào khác và văn bản ủy quyền cúa chủ đầu tư cho ngân hàng được tiếp nhận giấy chủ quyền của tài sản bảo đảm sau khi tài sản hình thành.

Hai là, thú tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản thế chấp là nhà ở dự án hình thành trong tương lai cần phải quy định rõ chi tiết về thẩm quyền, hồ sơ, thủ tục đăng ký thế chấp và đối tượng áp dụng cụ thế của hộ thủ tục này với mục đích cao nhất là tạo điều kiện cho to chức tín dụng và khách hàng vay vốn đăng ký giao dịch bảo đảm được thông suốt.

Bên cạnh đó, pháp luật cần quy định các giải pháp để bảo vệ quyền lợi của bên cho vay và nhận thế chấp là các tố chức tín dụng. Cụ thể, cần quy định chủ đầu tư và người mua nhà của một dự án chỉ được thế chấp nhà ở ninh thành trong tương lai thuộc dự án dó cho một ngân hàng nham tạo thuận lợi cho việc kiểm soát thế chấp và đăng ký thế chấp, tránh trường hợp một dự án hoặc một nhà ở đồng thời thế chấp nhiều lần, tại nhiều tổ chức tín dụng. Cùng với đó, chủ đầu tư phải ký hợp đồng hợp tác với ngân hàng trong việc cho vay, quản lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong đó, quy định việc xóa đăng ký thế chấp các loại nhà ở hình thành trong tương lai theo dự án phát triển nhà ở của chủ đầu tư đồng thời với việc người mua nhà (bên thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai) đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư.

Hiện nay, dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở năm 2005 và dự thảo Thông tư hướng dẫn về việc đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đang được lấy ý kiến đóng góp và sẽ sớm chính thức ban hành trong thời gian tới.

Với sự hoàn thiện về khung pháp lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cùng với gói hỗ trợ từ Chính phủ và các Bộ, ban ngành được kỳ vọng là một trong những giải pháp góp phần giải tỏa những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, tạo ra tâm lý yên tâm cho các tổ chức tín dụng và khách hàng mua nhà khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Tác giả Nguyễn Đức Lịch (Tạp chí NN&PL)

_________________________
Hãy tăng thu nhập của bạn cùng chúng tôi: Chương trình chiết khấu 20% - 25% trên tổng giá trị mỗi hợp đồng mà bạn giới thiệu cho Công ty Luật Á Đông .....
______________________
"Công ty Luật Á Đông: Dịch vụ thành lập công ty , dịch vụ kế toán, business registration certificate, thủ tục thành lập doanh nghiệp liên doanh , thủ tục thành lập công ty 100% vốn nước ngoài, thủ tục thay đổi đăng ký kinh doanh, thủ tục chuyển nhượng đất đai, sở hữu trí tuệ, M&A, thủ tục giải quyết tranh chấp, hợp đồng, các thủ tục hành chính, consular legalization in Vietnam, và các dịch vụ pháp lý khác...hotline: 0904253822 - 04.66814111"
_________________

CÁC TIN LIÊN QUAN

Giới thiệu

CÔNG TY LUẬT Á ĐÔNG (ADONG LAWFIRM) xin kính chào Quý khách hàng!

Được chuyển đổi từ Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư Á Đông (thành lập ngày 23 tháng 7 năm 2004), trải qua 20 năm hoạt động, các Luật sư chủ chốt của Công ty Luật Á Đông đã có một bề dày kinh nghiệm tư vấn trong lĩnh vực pháp luật đầu tư và pháp luật doanh nghiệp.

Bên cạnh những kinh nghiệm chuyên môn, các luật sư và chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Á Đông luôn thấm nhuần cách nghĩ " Luật sư luôn là người bạn đồng hành mang lại sự yên tâm và an toàn cho doanh nghiệp trong các hoạt động kinh doanh ". Do vậy, trong quá trình cung cấp dịch vụ của mình, Công ty Luật Á Đông luôn được khách hàng đánh giá là một đơn vị tư vấn có đội ngũ nhân viên tận tâm...

Hotline

Hotline:

024.665.69.121 -

Tiêu điểm

Chương trình cộng tác viên

Thống kê