Những vấn đề pháp lý của việc huy động vốn dưới hình thức hợp đồng góp vốn trong kinh doanh bất động sản (P2)

Thứ sáu, 27-06-2014 , 08:28:00 AM

(Tiếp theo phần 1)

Như vậy, hình thức huy động vốn thông qua họp đồng góp vốn nói trên ở một góc độ nào đó có lợi hơn cho chủ đầu tư và một số người khác trong xã hội, trong đó có người “góp vốn” đồng thời cũng là “khách hàng” của chính những chủ đầu tư này. Người góp vốn sẽ có cơ hội sở hữu bất động sản (nhà ở) với phương thức thanh toán linh hoạt và giá cả “phải chăng”. Chính vì vậy, hình thức huy động vốn này đã sớm được “vận dụng” trên thực tế ngay cả khi chưa có quy định về nó, từ lúc thị trường bất động sản chính thức được hình thành.

Tuy nhiên, tác động tiêu cực của hình thức huy động vốn này cũng sẽ không nhỏ nếu như cơ chế kiểm soát bằng pháp luật của Nhà nước không hiệu quả. Rủi ro lớn nhất thuộc về bên góp vốn. Số tiền mà họ chuyển cho chủ đầu tư có thể bị mất nếu như dự án không được thực hiện đúng như cam kết vì những lý do khách quan hoặc chủ quan nhất định. Điều này rất dễ xảy ra, bởi một khi chủ đầu tư đã nhận được tiền thì “động lực” thực hiện dự án sẽ không còn hoặc giảm sút đáng kể. Chủ đầu tư ( Bên nhận vốn góp) nhiều khả năng sẽ chỉ nghĩ đến việc tiêu xài khoản tiền vốn này sao cho có lợi nhất cho mình, chứ không phải cho bên góp vốn.

Một khía cạnh tiêu cực khác có thể (và đã) xảy ra trên thực tế đó là, người góp vốn không phải là người có nhu cầu sử dụng bất động sản thực sự mà chỉ nhằm mục đích đầu cơ để tìm lợi nhuận thông qua việc bán lại suất được phân chia nhà ở. Hậu quả của loại hành vi này là, giá bất động sản dễ bị đẩy lên vì sự khan hiếm giả tạo và thị trường bất động sản rơi vào nguy cơ “bong bóng” -yếu tố góp phần không nhỏ cho khủng hoảng kinh tế, tài chính. Thực tế đã cho thấy, nhiều khu đô thị hiện đại nhưng hoang vắng bởi chúng được đầu tư vội vàng chỉ để phục vụ cho mục đích mua đi, bán lại (phần lớn là theo hình thức góp vốn và chuyển nhượng quyền góp vốn).

2.2. Các quy định pháp luật về điều kiện “ký hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận ”

(i) Đối với chủ đầu tư (người huy động vốn)

Theo điểm b khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư chỉ được phép thực hiện huy động vốn “sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở”. Như vậy, trước khi ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân

(bên góp vốn), chủ đầu tư dự án phải đáp ứng đủ ba điều kiện:

Thứ nhất, chủ đầu tư phải có dự án nhà ở đã được phê duyệt. Theo quy định hiện hành, việc thẩm định và phê duyệt dự án nhà ở (thương mại) không sử dụng vốn ngân sách nhà nước là “công việc riêng” của chủ đầu tư, vì vậy đây là điều kiện rất dễ dàng. Do đó, điều kiện này rõ ràng mang tính hình thức hơn là yêu cầu thực chất.
Thứ hai, chủ đầu tư đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở đó. Điều kiện này có vẻ “mơ hồ” vì pháp luật không có quy định cụ thể giải thích thế nào là “khởi công xây dựng công trình nhà ở”. Điều kiện này khá giống với điều kiện về “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước” quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP (chỉ cần khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án). Như vậy, nếu so sánh với hình thức huy động vốn thông qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (pháp luật quy định chủ đầu tư phải “xây dựng xong phần móng của nhà ở và có thiết kế nhà ở được phê duyệt ”), điều kiện huy động vốn đối với chủ đầu tư theo hình thức tương tự trong Luật Kinh doanh bất động sản đơn giản hơn
Thứ ba, chủ đầu tư phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở “trước ít nhắt 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn”. Tuy nhiên, Thông tư 16/2010/TT-BXD đã giải thích việc thông báo này chỉ là để Sở Xây dựng biết để theo dõi, kiểm tra chứ không yêu cầu phải có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng mới được ký hợp đồng.

Có thể thấy, huy động vốn theo hình thức “góp vốn thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở” được thực hiện ở giai đoạn khá sớm của dự án. Đây là điểm thuận lợi cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, sự thuận lợi này dễ dẫn đến nguy cơ bất lợi cho người góp vốn (khách hàng), nhất là khi pháp luật không quy định giá trị tiền vốn được ứng trước so với giá trị nhà ở sẽ phân chia, trong khi đối với hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bị khống chế ở mức 70% giá trị nhà ở theo hợp đồng (khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở).

Có một điểm đáng chú ý nữa, nếu so sánh với hình thức “mua bán nhà hình thành trong tương lai” thì hình thức “góp vốn đầu tư phân chia sản phẩm là nhà ở” chịu sự hạn chế về số lượng nhà ở được phân chia theo hình thức góp vốn: tối đa 20% số lượng nhà ở trong một dự án (điểm d khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP). Con số 20% này có ý nghĩa như một biện pháp bảo vệ lợi ích của người góp vốn khi dự án chỉ mới ở giai đoạn “khởi công”. Tuy nhiên, “mức trần” huy động 20% này có thể gây ra những khó khăn cho chủ đầu tư trong việc kiếm đủ vốn để thực hiện dự án. Đã có ý kiến cho rằng, việc hạn chế số lượng nhà ở phân chia theo hình thức góp chính là “nút thắt” của hình thức huy động vốn này. Theo quan điểm của người viết, sự hạn chế này là cần thiết bởi với số mức vốn huy động này chủ đầu tư có thể triển khai dự án đến giai đoạn đáp ứng đủ điều kiện để có thể thực hiện hình thức huy động vốn tiếp theo là “ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai”.

(Còn tiếp)

Luật sư Hoàng Ngọc Bính - Công ty Luật Á Đông

Một số sai sót thường gặp khi ký kết hợp đồng

*****************************************

"Công ty Luật Á Đông: Dịch vụ thành lập công ty , dịch vụ kế toán, business registration certificate, thủ tục thành lập doanh nghiệp liên doanh , thủ tục thành lập công ty 100% vốn nước ngoài, thủ tục thay đổi đăng ký kinh doanh, thủ tục chuyển nhượng đất đai, sở hữu trí tuệ, M&A, thủ tục giải quyết tranh chấp, hợp đồng, các thủ tục hành chính, consular legalization in Vietnam, và các dịch vụ pháp lý khác...hotline: 0904253822 - 04.35659523".

CÁC TIN LIÊN QUAN

Giới thiệu

CÔNG TY LUẬT Á ĐÔNG (ADONG LAWFIRM) xin kính chào Quý khách hàng!

Được chuyển đổi từ Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư Á Đông (thành lập ngày 23 tháng 7 năm 2004), trải qua 20 năm hoạt động, các Luật sư chủ chốt của Công ty Luật Á Đông đã có một bề dày kinh nghiệm tư vấn trong lĩnh vực pháp luật đầu tư và pháp luật doanh nghiệp.

Bên cạnh những kinh nghiệm chuyên môn, các luật sư và chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Á Đông luôn thấm nhuần cách nghĩ " Luật sư luôn là người bạn đồng hành mang lại sự yên tâm và an toàn cho doanh nghiệp trong các hoạt động kinh doanh ". Do vậy, trong quá trình cung cấp dịch vụ của mình, Công ty Luật Á Đông luôn được khách hàng đánh giá là một đơn vị tư vấn có đội ngũ nhân viên tận tâm...

Hotline

Hotline:

024.665.69.121 -

Tiêu điểm

Chương trình cộng tác viên

Thống kê