Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và những vấn đề pháp lý

Thứ hai, 11-08-2014 , 11:49:00 AM

Adong law firm's Declaration: Việc đăng tải bài viết dưới đây nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền chính sách pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Thông tin trong bài viết thể hiện quan điểm của tác giả bài viết, chỉ có giá trị tham khảo, một số văn bản pháp luật được viện dẫn có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại, vì vậy khi vận dụng các thông tin này quý vị cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.
_________________________

Tóm tắt: Trên cơ sở trình bày khái quát những khó khăn khi nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của các tổ chức tín dụng, tác giả phân tích và đánh giá các rủi ro tiềm ấn về mặt pháp lý cho các tổ chức tín dụng khi một bất cập hiện nay là các quy định của pháp luật chưa được ban hành cụ thê. Từ đó, tác giả đưa ra kiên nghị việc ban hành và hoàn thiện hệ thống các quy định pháp luật về thủ tục thế chấp, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà ở là một nhu cầu rất cấp thiết hiện nay của người dân, đặc biệt là ở các thành phố lớn, nhưng giao dịch nhà ở còn rất chậm trễ cùng với số lượng lớn các dự án tồn kho làm cho thị trường bất động sản chìm lắng. Chỉ tính riêng các dự án phát triển nhà ở, báo cáo chưa đầy đủ của 50 địa phương cho biết, đến nay có khoảng 42.230 căn nhà bao gồm 26.444 căn hộ và 15.786 căn nhà thấp tầng; 92.800 m2 sàn văn phòng cho thuê; 98.407 m2 sàn trung tâm thương mại; 792,2 ha đất nền và khoảng 191,1 ha đất thương mại khác... tồn kho. Ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng. Đặc biệt tại TP. Hồ Chí Minh, theo báo cáo của 21 dự án đã tồn kho 14.816 căn nhà, 58.748 m2 mặt bằng thương mại; hơn 300 nghìn m2 đất nền, giá trị tồn kho ước tính 30.242 tỷ đồng.

Tại Hà Nội, theo báo cáo cùa 13 chủ đầu tư có 5.875 căn nhà, 5.459 m2 mặt bằng thương mại, văn phòng tồn kho, giá trị tồn kho khoảng 14.070 tỷ đồng.

Trong khi đó, người mua nhà có nhu cầu nhà ở thực sự thì khó tiếp cận được các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp. Thực tế trên xuất phát từ việc vay vốn tại các tổ chức tín dụng còn nhiều khó khăn, bởi chính các tồ chức tín dụng cũng đang loay hoay và thậm chí là vướng mắc khi nhận thế chấp tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay là nhà ở, căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.

Để khơi thông giao dịch nhà ở trong giai đoạn hiện nay, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu cùng với Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ và Thông tư số 18/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư số 07/2013/TT-BXD về hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ.

Gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng dành cho người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cùng với việc hướng dẫn xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ mua nhà cũng như quy định rõ các điều kiện để được mua nhà ở sẽ tạo ra sức hút rất lớn cho thị trường nhà ở và kích cầu nền kinh tế. Tuy nhiên, một nghịch lý hiện nay là các tô chức tín dụng sẵn sàng giải ngân cho khách hàng đáp ứng dủ điều kiện vay vốn đế mua nhà, nhưng thủ tục nhận và đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chưa có quy định cụ thể. Do đó, việc nhận thế chấp nhà ở nói chung và nhà ở dự án nói riêng hình thành trong tương lai (gọi chung là nhà ở) vẫn đang tiềm ẩn các rủi ro về mặt pháp lý cho các tổ chức tín dụng. Các rủi ro được xác định cụ thể như sau:

Thứ nhất, sự không thống nhất và thiếu quy định trong các văn bán pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. vấn đề này pháp luật có quy định nhưng thực tế không triển khai được. Cụ thể, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 61: “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đế vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước".

Tuy nhiên, quy định này cũng chỉ mang tính nguyên tắc, bởi nó trái với Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005 quy định điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch dân sự (mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý) phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật. Hiện nay, pháp luật chưa có quy định loại nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án nào được đem thế chấp và điều kiện thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai được xác định như thế nào cũng chưa có quv định cụ thể về thủ tục thế chấp. Chính vì bất cập trên nên việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khó triến khai trên thực tế.

Thứ hai, do chưa phân loại và xác định các điều kiện cho việc thế chấp đối với từng loại nhà ở hình thành trong tương lai nên trình tự thủ tục nhận thế chấp trên thực tế không có sự đồng bộ và thống nhất giữa các cơ quan chức năng. Hiện nay, việc có công chứng loại hợp đồng thế chấp này hay không tùy thuộc vào quan điểm của các công chứng viên. Khi công chứng được thì hồ sơ pháp lý để thực hiện việc công chứng cũng không thống nhất giữa các phòng/văn phòng công chứng. Hệ quả là thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai gây ra phức tạp cho các bên tham gia, đặc biệt tại khâu công chứng. Thậm chí, các bên ký được hợp đồng thế chấp có công chứng nhưng vướng khi đăng ký giao dịch bảo đảm, vì hiện tại chưa có quy định về việc đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đối với nhà dự án nên hồ sơ đăng ký của khách hàng vay bị cơ quan đăng ký từ chối và trả lại. Ngân hàng e ngại giải ngân với lý do không đăng ký thế chấp được thì khó xứ lý tài sản bảo đảm khi khách hàng không trá được nợ.

Thứ ba, việc đăng ký giao dịch bảo đảm đang còn một số hạn chế đó là, các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định rải rác tại nhiều văn bản dẫn đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn. Liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm có Nghị định số 83/2010/NĐ- CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm; Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch báo đảm, hợp đồng tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản cúa Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp. Ngoài ra, còn có Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liến với đất. Việc xác định trình tự, thủ tục, cơ quan có thấm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm đối với một số loại tài sản còn được quy định ở nhiều luật chuyên ngành như: Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà ở 2005 hay văn bản hướng dẫn việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai của Bộ Tư pháp... Vì được quy định ở nhiều văn bản pháp luật nên việc giải thích pháp luật, xác định thấm quyền, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trong nhiều trường hợp còn chưa thống nhất, chưa tách bạch và thể hiện rõ thâm quyền thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các loại tài sản. Thực tế, đang có một số vướng mắc trong thực hiện đăng ký giao dịch này. Ví dụ, có ý kiến chỉ ra rằng, việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở 2005 và Nghị định số 11/2012/NĐ- CP của Chính phủ thì căn hộ chung cư mua của chủ đầu tư cũng là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do pháp luật hiện hành chưa có hướng dẫn cụ thể về việc đăng ký thế chấp đối với loại tài sản này nên hiện nay, việc thế chấp căn hộ chung cư/nhà ở hình thành trong tương lai chí tiến hành đăng ký thế chấp quyền tài sản tại các Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm của Bộ Tư pháp.
(Xem tiếp)

_________________________
Hãy tăng thu nhập của bạn cùng chúng tôi: Chương trình chiết khấu 20% - 25% trên tổng giá trị mỗi hợp đồng mà bạn giới thiệu cho Công ty Luật Á Đông .....
______________________
"Công ty Luật Á Đông: Dịch vụ thành lập công ty , dịch vụ kế toán, business registration certificate, thủ tục thành lập doanh nghiệp liên doanh , thủ tục thành lập công ty 100% vốn nước ngoài, thủ tục thay đổi đăng ký kinh doanh, thủ tục chuyển nhượng đất đai, sở hữu trí tuệ, M&A, thủ tục giải quyết tranh chấp, hợp đồng, các thủ tục hành chính, consular legalization in Vietnam, và các dịch vụ pháp lý khác...hotline: 0904253822 - 04.35659523"
_________________
Nguyễn Đức Lịch (TC NN&PL)

CÁC TIN LIÊN QUAN

Giới thiệu

CÔNG TY LUẬT Á ĐÔNG (ADONG LAWFIRM) xin kính chào Quý khách hàng!

Được chuyển đổi từ Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư Á Đông (thành lập ngày 23 tháng 7 năm 2004), trải qua 20 năm hoạt động, các Luật sư chủ chốt của Công ty Luật Á Đông đã có một bề dày kinh nghiệm tư vấn trong lĩnh vực pháp luật đầu tư và pháp luật doanh nghiệp.

Bên cạnh những kinh nghiệm chuyên môn, các luật sư và chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Á Đông luôn thấm nhuần cách nghĩ " Luật sư luôn là người bạn đồng hành mang lại sự yên tâm và an toàn cho doanh nghiệp trong các hoạt động kinh doanh ". Do vậy, trong quá trình cung cấp dịch vụ của mình, Công ty Luật Á Đông luôn được khách hàng đánh giá là một đơn vị tư vấn có đội ngũ nhân viên tận tâm...

Hotline

Hotline:

024.665.69.121 -

Tiêu điểm

Chương trình cộng tác viên

Thống kê