1. Quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự
Vấn đề bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự được quy định tại Điều 147 BLDS năm 1995 như sau:“Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, nhưng tài sản giao dịch đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình, thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực; nếu tài sản giao dịch bị tịch thu, sung quỹ nhà nước hoặc trả lại cho người có quyền nhận tài sản đó, thì người thứ ba có quyền yêu cầu người xác lập giao dịch với mình bồi thường thiệt hại”. Quy định nói trên mới chỉ bảo vệ có tính nguyên tắc người thứ ba ngay tình theo hai khả năng như nhau đó là được công nhận giao dịch, được sở hữu tài sản đó; không được công nhận giao dịch, được bồi thường thiệt hại. Các quy định đang nghiêng về bảo vệ tuyệt đối chủ sở hữu.

BLDS năm 2005 đã bổ sung tương đối đậm nét về việc bảo vệ người thứ ba chiếm hữu ngay tình trong các Điều 138, 256, 257 và 258. Cụ thể như sau:
“Điều 138. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu  
1. Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này.
2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.
“Điều 256. Quyền đòi lại tài sản 
Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này. Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và Điều 258 của Bộ luật này.
Điều 257. Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình 
Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.
Điều 258. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình 
Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.
Trong các quy định nói trên việc bảo vệ người thứ ba ngay tình được thể hiện đặc biệt rõ trong trường hợp quy định tại Điều 138, Điều 258 BLDS; đó là “người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước coa thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản, nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”. Trước khi có quy định này mọi giao dịch thuộc các trường hợp nói trên đều bị vô hiệu, người thứ ba ngay tình không được bảo vệ.
2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự
Thực tiễn áp dụng các quy định BLDS năm 2005 về người thứ ba chiếm hữu ngay tình thông qua giao dịch dân sự, tác giả nhận thấy những tài sản thuộc đối tượng giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì Tòa án vẫn công nhận giao dịch với người thứ ba, trừ trường hợp người thứ ba nhận tài sản không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản (người không phải là chủ sở hữu đã tặng cho tài sản) hoặc đó là tài sản bị lấy cắp, bị mất…
Đối với động sản, hoặc bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu thực tiễn xét xử gặp các trường hợp sau đây:
- Trường hợp người thứ ba ngay tình khi mua tài sản qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người thứ ba theo bản án, quyết định đang có hiệu lực pháp luật họ là chủ sở hữu, nhưng sau bản án, quyết định đó bị hủy, sửa thì Tòa án áp dụng Điều 258 BLDS công nhận giao dịch đó là hợp pháp, bảo vệ người thứ ba ngay tình, không có vướng mắc gì.
- Tài sản chung vợ chồng, nhưng giấy tờ (giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng) đứng tên một người và người đã đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đã đem tài sản đó bán, chuyển nhượng cho người thứ ba hoặc đem thế chấp, bảo lãnh. Khi tranh chấp xảy ra, tuyệt đại đa số trường hợp hai vợ chồng đề nghị Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu và Tòa án xét xử đã chấp nhận yêu cầu của người khởi kiện. Cũng có một số ít Tòa án cấp sơ thẩm hoặc phúc thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng chỉ vô hiệu một phần (phần của người vợ hoặc người chồng không tham gia giao dịch), nhưng nếu có khiếu nại theo trình tự giám đốc thẩm thì bản án, quyết định đó bị kháng nghị. Trừ trường hợp tuy một bên đứng ra bán, chuyển nhượng để phục vụ nhu cầu cấp bách: chữa bệnh, hoặc sau khi bán bên kia biết mà không phản đối thì Tòa án công nhận hợp đồng, bảo vệ người thứ ba ngay tình.
- Tài sản là di sản của đồng thừa kế, tài sản thuộc sở hữu chung nhưng giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đứng tên một người và người đứng tên trên giấy tờ đứng ra bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố… Sau khi bán, chuyển nhượng… người mua đang làm thủ tục giấy tờ sở hữu hoặc đã làm xong thủ tục giấy tờ, người mua đã đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng thì các đồng thừa kế, đồng sở hữu khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu, Tòa án xét xử chấp nhận yêu cầu của người khởi kiện, người thứ ba ngay tình không được bảo vệ.
- Tài sản (chủ yếu là nhà, đất) đứng tên hộ gia đình nhưng một hoặc một số người trong hộ gia đình đứng ra bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh… dẫn đến tranh chấp thì người thứ ba ngay tình lĩnh đủ, vì người thứ ba chiếm hữu ngay tình không thể biết hộ gia đình gồm những ai. Do các thành viên trong hộ gia đình không tham gia đầy đủ trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh… Do đó, khi các thành viên này khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch, hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, Tòa án đã chấp nhận yêu cầu của người khởi kiện.
- Tài sản của chủ sở hữu nhưng do người khác đứng tên hộ và người này đem bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh… chủ sở hữu tài sản đó khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng, giao dịch đó vô hiệu, Tòa án đã xét xử chấp nhận yêu cầu của người khởi kiện. Người thứ ba ngay tình cũng không được bảo vệ.
- Chủ sở hữu ủy quyền cho một người có quyền thế chấp, bảo lãnh, chuyển quyền sử dụng, nhưng nội dung thể hiện trên giấy ủy quyền không thật rõ nên có thể giải thích khác nhau. Người được ủy quyền đã đem tài sản đó đi thế chấp, bảo lãnh hoặc chuyển nhượng. Sau đó xảy ra tranh chấp chủ sở hữu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố các giao dịch đó vô hiệu.
- Tài sản của chủ sở hữu bị mất cắp, cướp… tài sản đã được chuyển nhượng qua một hoặc nhiều người và những người này đã đứng tên giấy tờ sở hữu (có hai dạng xảy ra: giấy tờ sở hữu là giấy tờ giả nhưng người bình thường không thể nhận biết được; dạng thứ hai giấy tờ đó được cơ quan có thẩm quyền cấp và người này đã bán cho người “thứ ba” ngay tình. Người thứ ba không biết đó là của gian, sau này cơ quan điều tra thu lại tài sản từ người “thứ ba” ngay tình hoặc chủ sở hữu kiện đòi lại tài sản. Trường hợp này người thứ ba ngay tình không được bảo vệ).
Có thể thấy tuyệt đại bộ phận các trường hợp nói trên, người thứ ba ngay tình đều không được bảo vệ, không được công nhận giao dịch đó là hợp pháp. Người thứ ba ngay tình chỉ được yêu cầu người đã chuyển nhượng cho mình bồi thường thiệt hại. Đối với các hợp đồng tín dụng có thế chấp, bảo lãnh thì hợp đồng tín dụng đó trở thành hợp đồng không có bảo đảm.
Tóm lại, qua các trường hợp nói trên chúng ta đều có thể thấy đối với trường hợp tài sản phải kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, mà cơ quan có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đứng tên một hoặc một số người, nhưng những người đã đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đứng ra bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh… thì người thứ ba ngay tình tham gia vào giao dịch này không thể biết tài sản đó là thuộc sở hữu chung vợ chồng hay thuộc sở hữu của nhiều người nên đã giao kết hợp đồng. Khi tranh chấp xảy ra, người thứ ba ngay tình có thể tiền không mất, nhưng hãy đợi đấy “còn lâu mới lấy lại được tiền” và theo kiện dài dài vô cùng tốn kém, không ai bảo vệ người thứ ba ngay tình.
- Nếu giao dịch đó là thế chấp, bảo lãnh thì người nhận thế chấp, bảo lãnh sẽ lãnh đủ.
3. Quy định của Dự thảo BLDS về người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự
Dự thảo BLDS đã có các quy định liên quan đến việc bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu tại các Điều 148 và 187.
Điều 148 quy định:
“1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 187 của Bộ luật này.
2. Trường hợp đối tượng của giao dịch dân sự là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà tài sản đó đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết tài sản là đối tượng của giao dịch đã bị chiếm đoạt bất hợp pháp hoặc ngoài ý chí của chủ sở hữu.
3. Trường hợp đối tượng của giao dịch dân sự là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà tài sản đó chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba thì giao dịch này bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa”.
Điều 187 quy định:
“Chủ sở hữu, chủ thể có vật quyền khác có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.
Nghiên cứu quy định này, tác giả nhận thấy dự thảo nghiêng về bảo vệ người thứ ba ngay tình nhiều hơn so với BLDS năm 2005.
Song điều mà tác giả trăn trở là công tác quản lý, đặc biệt là quản lý nhà, đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng còn quá nhiều yếu kém, bất cập. Trước đây mỗi đợt tiến hành cấp giấy làm ào ào theo kiểu chiến dịch, thuê một Công ty đo đạc… đã đem lại vô vàn thứ nhiêu khê cho những người làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản và thật đáng buồn, trong không ít trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng vẫn không phản ánh chính xác, đầy đủ, không cụ thể. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy muốn ghi các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng thế nào cho dễ, cho gọn, cho hạn chế trách nhiệm, chứ không phải tiện cho dân là mục tiêu xử lý.
Tại sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình không ghi rõ trong hộ gồm những ai? Tài sản là di sản của đồng thừa kế khi kê khai (dù cho một người đại diện) tại sao không ghi đủ các thừa kế có quyền lợi vào, sau đó mới ghi người đại diện… Sự yếu kém trong công tác quản lý, cuối cùng người dân sẽ lãnh đủ (trong quan hệ dân sự sẽ là chủ sở hữu hoặc người thứ ba chịu đòn, tùy theo luật nghiêng về bảo vệ ai nhiều hơn).
Những yếu kém trong thực tiễn quản lý đang diễn ra hàng ngày, nên không có cách nào có thể bảo vệ cả hai bên (chủ sở hữu và người thứ ba ngay tình) như nhau, buộc chúng ta phải có lựa chọn nào đó ít đau đớn hơn, có tính hợp lý hơn. Với suy nghĩ như vậy, tác giả bày tỏ sự tán thành dự thảo tại Điều 148 và Điều 187 BLDS bởi các lý do sau đây:
Một là các chủ thể trong quan hệ tài sản chung vợ chồng hay tài sản là đồng sở hữu, đồng thừa kế, tài sản hộ gia đình, tài sản do người khác đứng tên hộ… là người biết rõ tình trạng tài sản, có điều kiện và buộc phải quan tâm đến tình trạng tài sản, tình trạng giấy tờ về tài sản của mình nhất. Các chủ thể này có đủ thông tin, điều kiện hơn bất kỳ chủ thể nào khác để thực hiện việc bảo toàn tài sản của mình như thực hiện việc kê khai, đăng ký, làm giấy tờ chứng nhận sở hữu tài sản theo đúng quy định của pháp luật về kê khai, đăng ký. Nếu họ có ủy quyền hoặc để một thành viên nào đó quản lý, kê khai, làm thủ tục giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng thì họ cũng đủ điều kiện thuận lợi hơn chủ thể khác khi kiểm tra, xem xét tài sản, giấy tờ về tài sản. Nếu họ không thực hiện tốt, không quan tâm đầy đủ đến việc kiểm soát phần quyền tài sản của mình thì họ đáng chịu nhiều rủi ro hơn so với người thứ ba chiếm hữu ngay tình.
Hai là: Nếu họ không quan tâm đầy đủ đến tài sản thuộc đồng sở hữu của mình (tài sản thuộc đồng sở hữu, đồng thừa kế… để một người đi kê khai, đứng tên còn bản thân không quan tâm gì đến). Nay người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đem bán, thế chấp, bảo lãnh… những người này thông thường là người thân, người nhà nên nếu có lọt sàng xuống nia, đó là tổn thất của họ, do họ góp phần tạo nên một phần và cũng chính người thân của họ được hưởng.
Ba là: Trong thực tế có trường hợp các đồng sở hữu, sử dụng, những người có quyền lợi đối với tài sản đó biết người đứng tên giấy tờ tham gia giao dịch dân sự (bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh) biết từ khi giao dịch diễn ra hoặc sau đó biết không phản đối, ngầm như không biết, sau này đứng ra khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng (việc Tòa án thu thập được chứng cứ chứng minh họ biết không phản đối là rất khó, nếu thu thập được sẽ không chấp nhận yêu cầu của họ, nếu không thu thập được, thực tiễn xét xử buộc phải chấp nhận yêu cầu của người khởi kiện là hủy hợp đồng, và người thứ ba ngay tình phải lãnh đủ). Do đó, quy định như dự thảo luật sẽ buộc các đồng sở hữu phải có lựa chọn, khi biết có giao dịch nếu không đồng ý phải phản đối ngay, ngăn chặn giao dịch diễn ra, còn nếu họ ngậm miệng để “ăn tiền” như trước đây, thì với quy định như dự thảo BLDS họ phải nhận rủi ro cũng là hợp lý.
Bốn là: đối với người thứ ba ngay tình (trừ trường hợp họ biết, có đủ điều kiện để biết thì không bảo vệ người thứ ba ngay tình) họ không thể biết hoặc rất khó biết tài sản do một người đứng tên lại là tài sản của đồng thừa kế, đồng sở hữu, tài sản chung vợ chồng, hoặc tài sản mà giấy tờ cấp cho hộ gia đình thì người thứ ba làm sao biết được chính xác trong hộ có những ai. Bắt người thứ ba ngay tình phải biết được những ai có quyền lợi đối với tài sản đó chẳng khác nào đánh đố họ, tìm kim đáy bể. Do đó, quy định như dự thảo là hợp lý, rất có ý nghĩa thực tiễn.
Luật hiện hành (BLDS năm 2005) buộc người thứ ba chiếm hữu ngay tình phải biết tài sản đưa ra giao dịch có phải của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hay của các đồng sở hữu…Trong thực tế rất nhiều trường hợp rất khó có thể biết đầy đủ, chính xác những ai có quyền lợi đối với tài sản do một người đứng tên hoặc đứng tên hộ gia đình đưa ra giao dịch. Vì vậy, trong thực tế người thứ ba ngay tình chỉ có một trong hai lựa chọn: không tham gia giao dịch, hai là tham gia giao dịch chấp nhận rủi ro vì khi có tranh chấp hợp đồng sẽ vô hiệu. Quy định như BLDS năm 2005 luôn đưa đến cho người thứ ba ngay tình tâm trạng bất an khi tham gia giao dịch, vì họ không được bảo vệ.
Năm là quy định như dự thảo sẽ bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người có thiện chí, ngay tình trong giao lưu dân sự. Người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc tài sản đã đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà xác lập giao dịch thì người thứ ba ngay tình được bảo vệ, sẽ tạo thuận lợi cho các quan hệ dân sự được ổn định, góp phần giảm đi sự bội tín, lừa lọc trong quan hệ dân sự.
Tuy nhiên, tác giả rất muốn là với thực tiễn diễn ra các dạng mà tác giả đã phân tích ở trên, ban soạn thảo có thể đưa ra các quy định cụ thể hóa cho các trường hợp đó thì sẽ rất tốt, có sự công bằng cao hơn cho người dân tham gia giao dịch, và thuận lợi cho cơ quan xét xử.
Dự thảo BLDS chưa quy định riêng về các trường hợp mà một bên đứng tên giấy tờ sở hữu, sử dụng tham gia giao dịch: thế chấp, bảo lãnh, cầm cố… tài sản chung thì người nhận thế chấp, bảo lãnh sẽ được bảo vệ như thế nào? (mà hiện nay người nhận thế chấp, bảo lãnh đang lãnh đủ, chưa có quy định nào bảo vệ được quyền lợi chính đáng của các chủ thể này). Tác giả đề nghị nên bổ sung có quy định cụ thể vấn đề này vào dự thảo để các giao dịch bảo đảm: thế chấp, bảo lãnh… mà người nhận thế chấp, bảo lãnh… ngay tình thì cũng được bảo vệ. Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh… không vô hiệu.
Tác giả: Tưởng Duy Lượng, Nguyên P. Chánh án Tòa án nhân dân tối cao
______________________
Hãy tăng thu nhập của bạn cùng chúng tôi: Chương trình chiết khấu 20% - 25% trên tổng giá trị mỗi hợp đồng mà bạn giới thiệu cho Công ty Luật Á Đông .....
______________________
"Công ty Luật Á Đông: Dịch vụ thành lập công ty, dịch vụ kế toán, business registration certificate, thủ tục thành lập doanh nghiệp liên doanh, thủ tục thành lập công ty 100% vốn nước ngoài, thủ tục thay đổi đăng ký kinh doanh,  thủ tục chuyển nhượng đất đai, sở hữu trí tuệ, M&A, thủ tục giải quyết tranh chấp, hợp đồng, các thủ tục hành chính, consular legalization in Vietnam,  và các dịch vụ pháp lý khác...hotline: 0904253822 - 04.66814111"