BÌNH LUẬN

Dẫn nhập: Trước khi Pháp đến Việt Nam, việc chứng thực hợp đồng bởi các hương hào địa phương rất phổ biến. Với sự hiện diện của người Pháp, Việt Nam đã tiếp thu thêm hình thức công chứng.

Bộ luật dân sự 2005 tại Điều 124 và Điều 401 khẳng định công chứng, chứng thực là một loại hình thức của giao dịch (hợp đồng). Bộ luật dân sự 2015 duy trì hướng vừa nêu tại khoản 2 Điều 119 theo đó “trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ^[1][2] ký thì phải tuân theo quy định đó”. Một nghiên cứu so sánh cho thấy, loại hình thức này được ghi nhận tại các nước theo hệ thống pháp luật La tinh. Ngược lại, loại hình thức này không xuất hiện trong hệ thống thông luật nếu không là thỏa thuận hôn nhân”^[3].  Với hướng trên, hợp đồng chỉ phải công chứng (chứng thực) khi luật yêu cầu. Đối với trường hợp luật không yêu cầu, các bên có thể tự nguvện tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng^[1].

* Trường hợp phải công chứng, chứng thực

2. Hợp đồng về nhà. Luật áp đặt thủ tục công chứng thông thường dựa vào đối tượng của hợp đồng.

Đối với nhà ở, Luật nhà ở 2005 theo hướng các hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực ngoại trừ một số trường hợp được nêu trong đoạn cuối của khoản 3 Điều 93. Luật nhà ở 2014 duy trì hướng nêu trên tại khoản 1 Điều 122 với nội dung “trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thưong mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”. Yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng liên quan đến nhà ở cũng được thể hiện trong Bộ luật dân sự 2005 như mua bán nhà ở^[2], trao đổi nhà ở^[3], thuê nhà ở^[4]. Quy định trên liên quan đến nhà ở nhưng thực tiễn áp dụng cho cả nhà không để ở như nhà xưởng. Chẳng hạn, trong vụ việc thứ nhất được bình luận, hợp đồng có tranh chấp “là Hợp đồng thuê nhà xưởng” và Tòa án đã xét rằng “án sơ thẩm xác định Hợp đồng thuê nhà xưởng được ký ngày 08/6/2006 giữa Công ty Tân Phương Phát với ông Lâm có thời hạn thuê là 03 năm, nhưng không có Công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại các Điều 492 và 500 Bộ Luật dân sự nên bị xem là vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật”. Hướng như vừa nêu của Tòa án là phù hợp với quy định ở thời điểm hợp đồng thuê nhà không để ở được xác lập vì Điều 500 Bộ luật dân sự 2005 (được Tòa án viện dẫn ở trên) đã khẳng định “Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại các điều từ Điều 492 đến Điều 499 của Bộ luật này cũng được áp dụng đốii với việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là thuê nhà ở”, trong khi đó Điều 492 Bộ luật dân sự 2005 yêu cầu hợp đồng thuê nhà phải công chứng, chứng thực.
Nếu hoàn cảnh tương tự như vụ việc thứ nhất xảy ra và cần áp dụng Bộ luật dân sự 2015 thì hướng trên có được vận dụng không? Đối với Bộ luật dân sự 2015, các quy định về nhà ở trong đó quy định về hình thức đã không còn được giữ lại nữa nên phụ thuộc vào luật chuyên ngành. Luật nhà ở 2014 không đề cập tới thuê nhà ở khi bàn về công chứng, chứng thực Hợp đồng trong quy định nêu trên. Về phía mình, Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định “hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sừ dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực” (khoản 2 Điều 17) và không thấy đề cập tới thuê nhà nên không có cơ sở để áp đặt hình thức công chứng, chứng thực đối với thuê nhà ở cũng như nhà không có mục đích để ở như nhà xưởng....(xem tiếp)