Những vấn đề pháp lý của việc huy động vốn dưới hình thức hợp đồng góp vốn trong kinh doanh bất động sản (P1)

Thứ năm, 19-06-2014 , 09:15:00 AM

Tóm tắt: Qua việc phân tích, đánh giá các điều kiện huy động vốn phát triển nhà ở thương mại theo hình thức, góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở” trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành, chỉ ra những hạn chế, bất cập của pháp luật về huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng trong hoạt động kinh doanh nhà ở, bài viết đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về huy động vốn trong kinh doanh bất động sản, đóng góp cho dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi.

Đặt vấn đề

Vốn là yếu tố tiên quyết để thực hiện dự án đầu tư kinh doan bất động sản nói chung và dự án phát triển nhà ở thương mại nói riêng. Do bất động sản thường là loại hàng hóa có giá trị lớn nên việc đầu tư tạo lập bất động sản để kinh doanh cũng cần phải có nguồn vốn tương ứng. Chính vì lý do này, pháp luật không bắt buộc các chủ thể kinh doanh bất động sản phải có vốn sở hữu tương ứng với vốn thực hiện một dự án bất động sản được phê duyệt mà chỉ cần có một mức nhất định, tùy thuộc vào loại và quy mô dự án.

Theo Điều 38 Luật Nhà ở 2005, nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại có thể bao gồm:

Vốn của chủ đầu tư;
Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác;
Vốn vay của tổ chức tín dụng;
Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở;
Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật

Trong các loại vốn trên, ngoài vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, vốn từ tiền ứng trước của khách hàng có nhu cầu về nhà ở là loại dễ tiếp cận hơn cả vì thông qua cách này, người có nhu cầu sở hữu nhà ở, đồng thời là bên ứng vốn, có thể mua được nhà với giá rẻ hơn theo tiến độ thanh toán mà khả năng tài chính của họ có thể “chịu đựng” được, về phía chủ đầu tư, đây là một nguồn vốn hấp dẫn bởi họ sẽ không phải chịu “áp lực” về việc trả lãi như vốn vay. Đây cũng chính là những lý do mà hình thức “góp vốn phân chia sản phẩm là nhà ở” thường được “ưa chuộng”.

Tuy nhiên, bên cạnh những “ưu điểm” nói trên thì hình thức huy động vốn này cũng có thể dẫn đến những tác động tiêu cực do pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành chưa có quy định đầy đủ. Mặt trái dễ thấy nhất chính là rủi ro cho người góp vốn bởi họ phải trả tiền trước cho sản phẩm chưa có trên thực tế.

Bài viết sẽ tập trung phân tích các quy định về huy động vốn phát triển nhà ở thương mại theo một trong những hình thức ứng tiền trước nói trên, đó là hình thức “Ký hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận” quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/8/2010 (quy định thi hành Luật Nhà ở), giới hạn trong phạm vi bên góp vốn là khách hàng cá nhân.

2. Các vấn đề pháp lý của việc “ký hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận”

2.1. Bản chất của việc “ký hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận ”

Theo quy định của pháp luật hiện hành, đây là một trong những hình thức huy động vốn để thực hiện dự án nhà ở. Thông qua hình thức này, chủ đầu tư sẽ được “ứng vốn” từ những người góp vốn (người sẽ trở thành chủ sở hữu nhà ở trong dự án của chủ đầu tư) theo phương thức thỏa thuận để thực hiện dự án. Tuy nhiên, nếu xem xét một cách toàn diện mối quan hệ này, bao gồm cả mục đích của các bên trong quan hệ và hệ quả của hành vi của các chủ thể, thì vốn không phải là cái đích cuối cùng mà chủ đầu tư và người góp vốn hướng đến.

Một điều dễ thấy là, khi giao kết và thực hiện hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư (bên nhận góp vốn) sẽ có được một khoản tiền cần thiết để thực hiện dự án nhà ở của mình (nếu như họ sử dụng nghiêm túc, đúng quy định nguồn vốn này). Nhưng xa hơn nữa, sản phẩm nhà ở trong dự án của họ đã có được khách hàng (người góp vốn), họ không cần phải bận tâm về “đầu ra” và cũng không phải trả “lãi” cho khoản vốn này. Kết quả này hoàn toàn khác với việc vay vốn thông thường để thực hiện một dự án bất động sản, vì nhà đầu tư luôn đứng trước áp lực về việc trả nợ cho khoản tiền vay và tiền lãi phát sinh. Nếu dự án hoàn thành mà chủ đầu tư không bán được sản phẩm, chẳng những chính bản thân họ gặp khó khăn mà cả những tổ chức cung cấp vốn cho họ và những người có liên quan (chẳng hạn như những người gửi tiền tiết kiệm cho ngân hàng) cũng có thể rơi vào tình trạng nguy hiểm.
(Xem tiếp)

Luật sư Hoàng Ngọc Bính - Công ty Luật Á Đông

Một số sai sót thường gặp khi ký kết hợp đồng

*****************************************

"Công ty Luật Á Đông: Dịch vụ thành lập công ty , dịch vụ kế toán, business registration certificate, thủ tục thành lập doanh nghiệp liên doanh , thủ tục thành lập công ty 100% vốn nước ngoài, thủ tục thay đổi đăng ký kinh doanh, thủ tục chuyển nhượng đất đai, sở hữu trí tuệ, M&A, thủ tục giải quyết tranh chấp, hợp đồng, các thủ tục hành chính, consular legalization in Vietnam, và các dịch vụ pháp lý khác...hotline: 0904253822 - 04.35659523".

CÁC TIN LIÊN QUAN

Giới thiệu

CÔNG TY LUẬT Á ĐÔNG (ADONG LAWFIRM) xin kính chào Quý khách hàng!

Được chuyển đổi từ Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư Á Đông (thành lập ngày 23 tháng 7 năm 2004), trải qua 20 năm hoạt động, các Luật sư chủ chốt của Công ty Luật Á Đông đã có một bề dày kinh nghiệm tư vấn trong lĩnh vực pháp luật đầu tư và pháp luật doanh nghiệp.

Bên cạnh những kinh nghiệm chuyên môn, các luật sư và chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Á Đông luôn thấm nhuần cách nghĩ " Luật sư luôn là người bạn đồng hành mang lại sự yên tâm và an toàn cho doanh nghiệp trong các hoạt động kinh doanh ". Do vậy, trong quá trình cung cấp dịch vụ của mình, Công ty Luật Á Đông luôn được khách hàng đánh giá là một đơn vị tư vấn có đội ngũ nhân viên tận tâm...

Hotline

Hotline:

024.665.69.121 -

Tiêu điểm

Chương trình cộng tác viên

Thống kê