Những vấn đề pháp lý của việc huy động vốn dưới hình thức hợp đồng góp vốn trong kinh doanh bất động sản (P3)

Thứ năm, 10-07-2014 , 03:53:00 PM

(ii) Đối với bên góp vốn (người nhận phân chia sản phẩm là nhà ở)

Theo khoản 5 Điều 6 Thông tư 16/2010/TT-BXD, kể từ ngày Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực (ngày 08/8/2010), “trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cả nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở (quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) một lần với so lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư); các trường hợp góp vốn còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. Trong trường hợp tổ chức tham gia góp vốn để được phân chia nhà ở sau đó phân chia lại nhà ở này cho các hộ gia đình, cả nhân khác thì tổ chức này phải gửi danh sách các hộ gia đình, cá nhân được phân chia lại nhà ở để chủ đầu tư đề nghị Sở Xây dựng xác nhận danh sách theo quy định..”.

Như vậy, khác với trường hợp mua bán nhà hình thành trong tương lai (không giới hạn về số lượng nhà ở mà cá nhân được mua), người góp vốn đầu tư để được phân chia sản phẩm nhà ở bị giới hạn với số lượng một căn nhà. Quy định này vừa có thể giải thích là nhằm mục đích ngăn chặn hành vi “đầu cơ” cá nhân về nhà ở, đồng thời cũng có thể hiểu là nhằm tạo điều kiện để những người khác có cơ hội tham gia góp vốn. Tuy nhiên, cách giải thích nào cũng không hợp lý, bởi những hạn chế sau đây: Thứ nhất, theo quy định của pháp luật hiện hành, “Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cả nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư” (khoản 5 Điều 8 Thông tư 16/2010/TT-BXD). Nghĩa là họ chỉ được chuyển nhượng (suất phân chia nhà ở) sau khi ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai (bằng cách chuyển nhượng hợp đồng này). Trong điều kiện như thế người góp không thể thực hiện hành vi đầu cơ như giải thích theo cách thứ nhất. Vì vậy, càng vô lý hơn khi pháp luật hạn chế quyền góp vốn bằng quy định: “hộ gia đình hoặc cá nhân đã được phân chia một lần với so lượng một nhà ở theo quy định tại khoản 5 Điều này thì không được xác nhận phân chia nhà ở lần thứ hai, kể cả trường hợp người được phân chia nhà ở đã bán hoặc đã tặng cho nhà ở được phân chia lần đầu cho người khác” (điểm d khoản 8 Điều 8 Thông tư 16/2010/TT-BXD). Quy định này rõ ràng “xâm phạm” quyền được lựa chọn và sở hữu nhà ở theo nhu cầu, khả năng của cá nhân, chẳng hạn như họ nhận ra rằng, căn nhà được phân chia theo lần góp vốn đầu tiên không phù hợp với mình vì những lý do khách quan (như thay đổi chỗ làm việc, thay đổi mức thu nhập) hoặc chủ quan nhất định (như sở thích) thì không thể “rút vốn” bằng cách chuyển nhượng cho người khác để tìm một chỗ ở khác phù hợp hơn.

Thứ hai, nếu vì lý do tạo điều kiện cho người khác có cơ hội góp vốn thì việc hạn chế quyền góp vốn cũng không thuyết phục, bởi trên cùng một địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương không chỉ có một dự án nhà ở để các cá nhân có thể tham gia góp vốn đầu tư. Thêm vào đó, với việc pháp luật hạn chế số lượng nhà ở được phân chia theo hình thức góp vốn giới hạn ở mức 20% thì đối với phần còn lại (80%), các cá nhân khác hoàn toàn có thể tham gia “ứng vốn” để sở hữu nhà theo hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. về bản chất, góp vốn đầu tư để được phân chia nhà ở và ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai cũng đều là việc trả trước tiền tại thời điểm “nhà đang còn trên giấy” để sở hữu nhà này ở “thì tương lai”, chỉ có khác ở giai đoạn thực hiện dự án. Do đó, việc phân biệt số lượng nhà ở được nhận theo hai hình thức này đối với người ứng vốn (tiền) trước rõ ràng là khập khiễng.

(iii) Một số vấn đề có liên quan khác

* về cách thức huy động và sử dụng vốn huy động

Điểm b khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: “Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản”. Theo khoản 4 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì: “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được sứ dụng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Tuy nhiên, trên thực tế quy định này rất hiếm khi được tuân thủ bởi Nhà nước chưa có một cơ chế nào để kiểm soát việc sử dụng số vốn ứng trước của chủ đầu tư. Một phần nguyên nhân xuất phát từ cách thức huy động vốn. Hầu hết các hợp đồng góp vốn đầu tư (và kể cả hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai), việc ứng vốn đều được thực hiện theo tiến độ thời gian (do chủ đầu tư đặt ra) chứ không phải theo tiến độ thi công dự án. Vì vậy, chủ đầu tư có thể không cần phải tích cực thực hiện dự án cũng có thể nhận được tiền khi thời gian “trôi đi”. Và khi có tiền, nếu như không sử dụng vào việc riêng thì việc mở rộng sang các dự án khác là điều rất dễ hiểu, bởi “nỗi lo” không còn đất thực hiện dự án nếu như không biết tranh thủ thời cơ.

* Vấn đề phạt hợp đồng do vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà hoặc nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ thỏa thuận

Vấn đề này Luật Nhà ở và các văn bản quy định thi hành (Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 16/2010/TT-BXD) đều không có quy định. Các điểm d, đ, e khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có quy định về việc các bên phải trả cho bên còn lại một khoản tiền lãi trên số tiền đã nhận (đối với bên bán) hoặc chậm nộp (đối với bên mua) theo lãi suất vay của ngân hàng thương mại tương ứng với thời gian chậm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà, công trình xây dựng hoặc chậm thanh toán. Việc lựa chọn lãi suất vay của ngân hàng thương mại nào phải được ghi rỗ trong hợp đồng).

Mặc dù pháp luật không xác định rõ bản chất của khoản tiền này nhưng có thể hiểu đây là tiền “phạt” vi phạm hợp đồng chứ không phải tiền bồi thường, bởi việc bồi thường phải căn cứ vào thiệt hại phát sinh do vi phạm hợp đồng và số tiền bồi thường phải dựa vào thiệt hại cụ thể phát sinh chứ không thể căn cứ vào lãi suất ngân hàng. Với cách thức quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (quy định chi tiết tại khoản 4, 5, 6 Nghị định 153/2007/ NĐ-CP), việc trả tiền phạt vi phạm là bắt buộc, chỉ có mức phạt có thể thương lượng bằng cách lựa chọn theo một mức lãi suất tiền vay của ngân hàng thương mại nào đó.

(xem tiếp)

Luật sư Hoàng Ngọc Bính - Công ty Luật Á Đông

Một số sai sót thường gặp khi ký kết hợp đồng

*****************************************

"Công ty Luật Á Đông: Dịch vụ thành lập công ty , dịch vụ kế toán, business registration certificate, thủ tục thành lập doanh nghiệp liên doanh , thủ tục thành lập công ty 100% vốn nước ngoài, thủ tục thay đổi đăng ký kinh doanh, thủ tục chuyển nhượng đất đai, sở hữu trí tuệ, M&A, thủ tục giải quyết tranh chấp, hợp đồng, các thủ tục hành chính, consular legalization in Vietnam, và các dịch vụ pháp lý khác...hotline: 0904253822 - 04.35659523".

CÁC TIN LIÊN QUAN

Giới thiệu

CÔNG TY LUẬT Á ĐÔNG (ADONG LAWFIRM) xin kính chào Quý khách hàng!

Được chuyển đổi từ Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư Á Đông (thành lập ngày 23 tháng 7 năm 2004), trải qua 20 năm hoạt động, các Luật sư chủ chốt của Công ty Luật Á Đông đã có một bề dày kinh nghiệm tư vấn trong lĩnh vực pháp luật đầu tư và pháp luật doanh nghiệp.

Bên cạnh những kinh nghiệm chuyên môn, các luật sư và chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Á Đông luôn thấm nhuần cách nghĩ " Luật sư luôn là người bạn đồng hành mang lại sự yên tâm và an toàn cho doanh nghiệp trong các hoạt động kinh doanh ". Do vậy, trong quá trình cung cấp dịch vụ của mình, Công ty Luật Á Đông luôn được khách hàng đánh giá là một đơn vị tư vấn có đội ngũ nhân viên tận tâm...

Hotline

Hotline:

024.665.69.121 -

Tiêu điểm

Chương trình cộng tác viên

Thống kê