(tiếp theo phần trước)

Đối với hợp đồng về nhà nhưng không có mục đích để ở (nếu không là thuê như đã phân tích ở trên) như mua bán nhà xưởng, hợp đồng có phải công chứng, chứng thực không? Nếu hợp đồng đó thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản nêu trên (khoản 2 Điều 17) thì vẫn phải công chứng, chứng thực.
Còn đối với hợp đồng khác thì dường như chỉ có thể áp đặt hình thức bắt buộc cho hợp đồng mua bán trên cơ sở quy định tại Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 theo đó “Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan”. Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ờ và quy định khác của pháp luật có liên quan” nhưng phần trên cho thấy không còn quy định hợp đồng thuê phải công chứng, chứng thực nên rất khó để có thể yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà không có mục đích để ở.

1.Đối với quyền sử dụng đất bất động sản thứ hai cũng được các nhà làm luật quan tâm nhiều tới hình thức công chứng, chứng thực là quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2003 (có sửa đổi một số lần) yêu cầu công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1 Điều 126 Luật đất đai), chuyển nhượng quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1 Điều 127 Luật đất đai), cho thuê quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1 Điều 128 Luật đất đai), thế chấp quyền sử dụng đất (điểm a khoản 1 Điều 130 Luật đất đai), góp vốn bằng quyền sử dụng đất (điểm a khoản 1 Điều 131 Luật đất đai). Trong vụ việc thứ hai được bình luận, Hợp đồng có tranh chấp là hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất và như vậy phải công chứng, chứng thực. Tòa án cũng theo hướng vừa nêu khi xét rằng “việc công chứng Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người thứ ba số 0706.0005/HĐTC ngày 02/4/2007 đã không tuân thủ và thực hiện theo đúng quy định” nên kết luận: "Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người thứ ba số 0706.0005/HĐTC ngày 02/4/2007 có giá trị pháp lý" là chưa đủ căn cứ.

Luật đất đai 2013 có quy định về công chứng, chứng thực và điểm a khoản 3 Điều 167 khẳng định “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sừ dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. So với Luật đất đai trước đây, đã có hợp đồng không còn phải công chứng, chứng thực như hợp đồng cho thuê nhưng hợp đồng thế chấp như vụ việc thứ hai được bình luận vẫn phải công chứng, chứng thực.

4. Ghi nhận công chứng tự nguvện. Với quy định hiện hành, công chứng hay chứng thực bắt buộc chỉ tồn tại khi có Luật quy định như trình bày ở trên. Khi có yêu cầu hợp đồng phải được công chứng, chứng thực thì thực tiễn coi đây là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nên khi có vi phạm hình thức công chứng, chứng thực thì Tòa án theo hướng hợp đồng vô hiệu. Thực tế, nhiều hợp đồng chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng hay bảo đảm bằng bất động sản (thậm chí có trường hợp bằng động sản) bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ hình thức công chứng, chứng thực.
Tuy nhiên, phần trên cũng cho thấy không phải trường hợp nào cũng phải công chứng, chứng thực hợp đồng cho dù đó là hợp đồng có đối tượng là bất động sản nếu không thuộc trường hợp luật buộc phải công chứng, chứng thực. Chẳng hạn, trong vụ việc thứ ba, hợp đồng có tranh chấp là thuê mặt bằng và Tòa án khẳng định “Công ty Kumho có chức năng kinh doanh cho thuê cửa hàng và căn cứ khoản 5 Điều 62 Nghị định 90/2006 ngày 06/9/2006 của Chính phủ qui định về hình thức hợp đồng thì bên cho thuê có chức năng kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng hợp đồng. Nên bản thỏa thuận này dù không có công chứng chứng nhận vẫn có giá trị về mặt hình thức”. Đối với trường hợp không phải công chứng hay chứng thực, pháp luật cho phép các bên được công chứng, chứng thực tự nguyện. 
Chẳng hạn điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 khẳng định “hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng cho rằng “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận” (khoản 2 Điều 17) và “Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận” (khoản 2 Điều 61). Tương tự như vậy tại khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014, “Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”. (còn tiếp)
______________________

Hãy tăng thu nhập của bạn cùng chúng tôi: Chương trình chiết khấu 20% - 25% trên tổng giá trị mỗi hợp đồng mà bạn giới thiệu cho Công ty Luật Á Đông .....

______________________
"Công ty Luật Á Đông: Dịch vụ thành lập công ty, dịch vụ kế toán, business registration certificate, thủ tục thành lập doanh nghiệp liên doanh, thủ tục thành lập công ty 100% vốn nước ngoài, thủ tục thay đổi đăng ký kinh doanh,  thủ tục chuyển nhượng đất đai, sở hữu trí tuệ, M&A, thủ tục giải quyết tranh chấp, hợp đồng, các thủ tục hành chính, consular legalization in Vietnam,  và các dịch vụ pháp lý khác...hotline: 0904253822 - 024.665.69.121"