Những vấn đề pháp lý của việc huy động vốn dưới hình thức hợp đồng góp vốn trong kinh doanh BĐS (phần cuối)

Thứ ba, 15-07-2014 , 05:04:00 PM

(tiếp phần 2)

Thứ nhất, quy định về tiền “phạt” trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và Nghị định 153/2007/NĐ-CP được áp dụng đối với việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nói chung. Như vậy, liệu nó có bắt buộc áp dụng đối với hình thức góp vốn đầu tư phân chia sản phẩm là nhà ở (và cả trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) hay không? Nếu coi kinh doanh nhà ở là hoạt động kinh doanh bất động sản đặc thù thì rõ ràng quy định này không bắt buộc phải áp dụng, bởi theo khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2006: “Trường hợp đặc thù về hoạt động kinh doanh bất động sản quy định tại luật khác thì áp dụng quy định của luật đó”. Và nếu không áp dụng quy định này thì việc có phạt họp đồng hay không và mức phạt bao nhiêu sẽ do các bên tự do thỏa thuận?

Thứ hai, nếu coi kinh doanh nhà ở là một nội dung của kinh doanh nhà, công trình xây dựng theo Luật Kinh doanh bất động sản thì phải áp dụng quy định phạt hợp đồng theo các khoản 4, 5, 6 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP. Như vậy sẽ vi phạm nguyên tắc tự định đoạt của các bên trong một giao dịch dân sự12. Điều này rất khó chấp nhận , vì vậy pháp luật cần có một quy định rõ ràng để có thề áp dụng thống nhất.

3. Kiến nghị

Từ những hạn chế, bất cập được phân tích ở trên, bài viết đưa ra một số kiến nghị đối với quy định về góp vốn đầu tư phân chia sản phẩm là nhà ở nói riêng, cũng như việc huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung như sau:

Một là, quy định rõ về điều kiện khởi công xây dựng công trình nhà ở

Việc khởi công xây dựng nhà ở (và các công trình xây dựng khác, cơ sở hạ tầng) như đã nói phải được xác định rõ (trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) bao gồm các hoạt động nào của dự án để tránh trường hợp các chủ đầu tư “lách luật”, chỉ làm nghi thức khởi công và đóng một trụ bê tông tượng trưng để “hợp thức hóa” điều kiện này. Theo tác giả, pháp luật cần quy định rõ, sau khi khởi công và trong suốt khoảng thời gian huy động vốn, dự án phải được triển khai thực hiện liên tục theo đúng tiến độ được phê duyệt. Việc này phải được giám sát chặt chẽ bởi cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương (Sở Xây dựng) và chỉ được huy động vốn khi có sự xác nhận đủ điều kiện của cơ quan có thẩm quyền. Để nâng cao trách nhiệm quản lý nhà nước, người được giao nhiệm vụ giám sát, xác nhận đủ điều kiện huy động vốn sẽ phải chịu trách nhiệm nếu như có “sai sót” trong công việc của mình, tạo điều kiện cho chủ đầu tư huy động vốn không đúng quy định của pháp luật. Yêu cầu này cũng nên áp dụng đối với trường hợp mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.

Hai là, mở rộng hơn điều kiện tham gia góp von của cá nhân, hộ gia đình

Pháp luật không nên giới hạn quyền góp vốn đầu tư phân chia nhà ở giới hạn ở số lượng một căn nhà như hiện nay, vì như vậy không phù họp với quyền được sở hữu tài sản của hộ gia đình, cá nhân và ảnh hưởng lớn đến khả năng huy động vốn của chủ đầu tư. Như đã nói, việc huy động vốn theo hình thức này chỉ dừng lại ở mức 20% số lượng nhà ở theo dự án nên sẽ không ảnh hưởng đến cơ hội mua nhà của các chủ thể còn lại và cũng không tạo điều kiện cho đầu cơ cá nhân đối với nhà ở, nếu như Nhà nước có cơ chế tài chính hợp lý để kiểm soát, thì không cần thiết phải hạn chế.

Ba là, cho phép chuyến nhượng quyền góp vốn (quyền được phân chia nhà ở)

Việc không cho phép chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở mang nặng tính hành chính, cấm đoán, không phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Suy cho cùng, quyền được phân chia nhà ở theo hợp đồng góp vốn cũng ỉà một loại quyền về tài sản. Vì vậy, cho phép chuyển nhượng quyền này trong quá trình góp vốn mới phù hợp với pháp luật dân sự. Hơn nữa, nếu nghiêm cấm chuyển nhượng quyền này thì người có nhu cầu góp vốn sẽ e ngại thực hiện hình thức này, bởi họ sẽ rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan khi không còn khả năng góp vốn hoặc vì lý do khách quan nào đó không thể (hoặc không muốn) nhận nhà theo họp đồng góp vốn (như chuyển chỗ ở, chuyển nơi làm việc). Đe ngăn chặn tình trạng đầu cơ thông qua hình thức góp vốn, pháp luật thuế nên có quy định bổ sung về việc thu thuế thu nhập đối với trường hợp chuyển quyền được phân chia nhà ở. Mức thuế suất cao nhất sẽ là 100% đối với lợi nhuận có được từ việc chuyển nhượng, nếu hành vi này được thực hiện trong thời gian ngắn sau khi ký hợp đồng góp vốn (có thể trong khoảng thời gian một tháng từ lúc ký hợp đồng góp vốn). Mức thuế suất sẽ giảm dần theo thời gian nhưng phải luôn duy trì ở mức không dưới 50% lợi nhuận có được từ việc chuyển nhượng quyền “góp vốn” nói trên. Quy định này sẽ khiến các cá nhân phải cân nhắc cẩn trọng trước khi thực hiện hành vi góp vốn nhằm mục đích đầu cơ của mình.

Bốn là, quy định linh hoạt hơn về thỏa thuận phạt hợp đồng

Việc áp đặt mức tiền phạt theo lãi suất tiền vay ngân hàng thương mại hoàn toàn không phù hợp với bản chất của loại hợp đồng này (không phải là hợp đồng cho vay tiền). Do đó, mức tiền phạt nên để cho các bên tự do thỏa thuận để nâng cao trách nhiệm của họ trong việc thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp các bên không thể thực hiện đúng nghĩa vụ vì lý do khách quan (chứng minh được) thì sẽ được áp dụng mức phạt theo lãi suất vay như quy định hiện hành để các bên còn có đủ khả năng tài chính để tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Nội dung này đã được điều chỉnh tại Điều 16 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (bán trình Quốc hội ngày 22/01/2014). Tuy nhiên, cơ chế tự do thỏa thuận về phạt hợp đồng vẫn còn bị hạn chế khi khoản 5 Điều này quy định: “các bên không có thỏa thuận trong hợp đồng về việc phạt chậm tiến độ bàn giao nhà, công trình xây dựng hoặc chậm nộp tiền ứng trước” thì lãi suất tiền vay của ngân hàng thương mại sẽ được dùng làm cơ sở phạt hợp đồng. Thiết nghĩ, quy định này nên bị loại bỏ khỏi Luật Kinh doanh bất động sản trong tương lai.

Năm là, đảm bảo sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và cúc quy định pháp luật có liên quan khác

Mặc dù có sự khác biệt về phạm vi điều chỉnh nhưng trong một chừng mực, hai đạo luật này cũng cần phải có những quy định tương đồng nhất định, cụ thể như đối với điều kiện huy động vốn ứng trước từ khách hàng và vấn đề thỏa thuận phạt hợp đồng. Chỉ có sự thống nhất mới hạn chế một cách hiệu quả những bất đồng trong việc áp dụng pháp luật, đặc biệt là khi có những tranh chấp phát sinh cần giải quyết.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cũng cần có quy định thống nhất, cụ thể về cơ chế kiểm soát, đảm bảo việc sử dụng đúng mục đích số tiền huy động trước từ khách hàng của chủ đầu tư. Theo tác giả, việc góp vốn này cần được thực hiện thông qua một ngân hàng thương mại. Số tiền vốn ứng trước chỉ được giải ngân khi chủ đầu tư có đủ văn bản, chứng từ chứng minh việc sử dụng số tiền này đúng mục đích huy động (thông qua các hợp đồng thi công, mua sắm nguyên vật liệu,... phục vụ cho việc thực hiện dự án). Có như vậy, việc sử dụng sai mục đích hoặc chiếm dụng vốn ứng trước của các chủ đầu tư bất động sản mới được hạn chế tối đa.

Yêu cầu này đã được thể hiện một phần trong các dự thảo Luật Kinh doanh bất động sán sửa đổi. Bản Dự thảo ngày 25/9/2013 có quy định về cơ chế bảo lãnh của ngân hàng khi nhà đầu tư bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, quy định này rất khó khả thi trong điều kiện kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn. Điều 16 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (bản trình Quốc hội ngày 22/1/2014) có nội dung phù hợp hơn khi quy định về việc thanh toán các giao dịch bất động sản qua ngân hàng. Nhưng quy định chỉ dừng lại đối với trường hợp “cả hai bên tham gia giao dịch là tổ chức”, còn “trong các trường hợp khác thì do các bẽn thỏa thuận lựa chọn thanh toán thông qua ngân hàng thương mại hoạt động tại Việt Nam hoặc thanh toán trực tiếp cho nhau”. Quy định này sẽ không đáp ứng được yêu cầu vì phần lớn bên góp vốn hay ứng tiền trước cho chủ đầu tư là cá nhân. Vì vậy, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh theo hướng tất cả các thanh toán giao dịch kinh doanh bất động sản đều phải thực hiện qua ngân hàng thương mại, không phân biệt loại chủ thế tham gia giao dịch. Sự điều chỉnh này không chỉ giúp bảo vệ tốt lợi ích của bên ứng tiền trước, mà còn giúp thực hiện hoạt động “chống rửa tiền” trong giao dịch kinh doanh bất động sản mới được bổ sung tại Điều 78 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25/9/2013 (Điều 64 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, bản ngày 22/01/2014).

Một điều cần lưu ý nữa là, để đảm bảo sự thống nhất của pháp luật kinh doanh bất động sản thì Nhà nước phải thay đổi phương thức làm luật. Các luật có liên quan với nhau như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai,... cần phải được biên soạn, thảo luận, thông qua cùng một lúc. Nếu tiếp tục việc làm luật một cách “riêng lẻ” như hiện nay, tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo của pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng và của cả hệ thống pháp luật nói chung khó được cải thiện.

Một số sai sót thường gặp khi ký kết hợp đồng

*****************************************

"Công ty Luật Á Đông: Dịch vụ thành lập công ty , dịch vụ kế toán, business registration certificate, thủ tục thành lập doanh nghiệp liên doanh , thủ tục thành lập công ty 100% vốn nước ngoài, thủ tục thay đổi đăng ký kinh doanh, thủ tục chuyển nhượng đất đai, sở hữu trí tuệ, M&A, thủ tục giải quyết tranh chấp, hợp đồng, các thủ tục hành chính, consular legalization in Vietnam, và các dịch vụ pháp lý khác...hotline: 0904253822 - 04.35659523".

CÁC TIN LIÊN QUAN

Giới thiệu

CÔNG TY LUẬT Á ĐÔNG (ADONG LAWFIRM) xin kính chào Quý khách hàng!

Được chuyển đổi từ Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư Á Đông (thành lập ngày 23 tháng 7 năm 2004), trải qua 20 năm hoạt động, các Luật sư chủ chốt của Công ty Luật Á Đông đã có một bề dày kinh nghiệm tư vấn trong lĩnh vực pháp luật đầu tư và pháp luật doanh nghiệp.

Bên cạnh những kinh nghiệm chuyên môn, các luật sư và chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Á Đông luôn thấm nhuần cách nghĩ " Luật sư luôn là người bạn đồng hành mang lại sự yên tâm và an toàn cho doanh nghiệp trong các hoạt động kinh doanh ". Do vậy, trong quá trình cung cấp dịch vụ của mình, Công ty Luật Á Đông luôn được khách hàng đánh giá là một đơn vị tư vấn có đội ngũ nhân viên tận tâm...

Hotline

Hotline:

024.665.69.121 -

Tiêu điểm

Chương trình cộng tác viên

Thống kê